Итоги 2009 года. Лицом к домовладельцу. Год после кризиса.

Год назад случился кризис. С прошлой осени бодрые аккорды, свидетельствующие о достижениях «недвижимой» индустрии и загородного домостроения, вдруг сменились минорными звуками. Рынку недвижимости резко «поплохело». Какие уроки мы можем извлечь из ситуации годичной давности? И как идет выздоровление?

Обращаясь к обзорам рынков недвижимости двух- и трехлетней давности, невольно задаешь себе вопрос: «А есть ли кризис?» С одной стороны, его проявления, безусловно, видны, что называется, невооруженным глазом. Риелторы и девелоперы, которых мы регулярно опрашиваем, говорят о значительном сокращении количества сделок. С другой стороны, если верить статистике органов, ведающих регистрацией прав собственности (Росреестр), свидетельств о праве собственности на объекты загородной недвижимости минувшим летом выдавалось лишь немногим меньше, чем в прошлом, и заметно больше, чем, к примеру, в 2005–2006 годах. Посещение обозначенного учреждения в приемные часы вообще наводит на мысль о том, что кризис обошел загородный рынок стороной: очереди здесь явно не уменьшились.

Скажу больше: именно прошедшим летом некоторые из моих знакомых, которые раньше, глядя на рост цен на рынке земли, уже и мечтать не смели о собственной даче, смогли приобрести участки. Более того, многие считают сегодняшний трудный для риелторов и девелоперов период самым благоприятным временем для строительства собственного дома или дачи. Небольшие строительные компании умерили аппетит, некоторые стратегические стройматериалы (цемент, пиломатериалы, металлоарматура) заметно подешевели.

Летом землевладельцы, не подпавшие под сокращение штатов, активно строили дома, а желающие купить участок — искали, выбирали и торговались (благо выбор был неплохой), стараясь обходить риелторов, не желавших снижать комиссионное вознаграждение, и расставленные некоторыми девелоперами «черные ящики» стороной.

Если верить специалистам по недвижимости, то в течение всего лета стабильным (пусть и заметно меньшим, нежели в прошлом году) спросом пользовались незастроенные участки с коммуникациями (если точнее, то не испорченные недостроем, но пригодные для строительства) и дома «под ключ» (еще лучше — с полностью освоенным участком). Совершенно не востребованы были все виды дачного и коттеджного недостроя, объекты классов «сделай сам» и «строй и живи». Более всего пострадал сегмент коттеджных поселков бизнес-класса. Прежде всего по той причине, что он самый крупный на рынке, а недостроенных домов в нем больше, чем в других.

Завсегдатаи специализированных риелторских интернет-форумов, глядя на то, как снижается цена предложения квадратного метра «бетона» (имеется в виду цена городской квартиры на первичном рынке), гадают: это ли ценовое дно или под ним кроется второе? К моменту подготовки номера в печать «квадрат бетона» на городском первичном рынке предлагали за 75 тыс. руб., на вторичном — за 82 тыс. руб. (данные bn.ru). Это разве дно? Это цены января 2008 года. Причем тогда они казались почти запредельными, а эксперты, которых опрашивали журналисты профильных изданий и интернет-ресурсов, успокаивали своих клиентов: еще немного, и цены встанут на «плато», а потом не торопясь покатятся вниз, что вкупе с развивающейся ипотекой наконец сделает жилье доступным для широких слоев населения. Но цены вопреки всем гаданиям на кофейной гуще росли до октября. Мораль: к «хорошему» быстро привыкаешь. То, что год назад воспринималось как выдающееся достижение и подъем благосостояния приобретателей недвижимости, сегодня кажется полным фиаско.

Так, может быть, и нет никакого кризиса? Просто рынок недвижимости, пройдя период «перевозбуждения», возвращается к естественному состоянию, отражающему и платежеспособный спрос, и потребительские пожелания? А предкризисный период, по сути, и был кризисом, точнее, его инкубационным периодом? Рынок уже трясло, но его участники подсчитывали прибыль и на радостях лихорадочного состояния не заметили.
Синдром несбывшихся надежд

По осени девелоперские компании уже не выводят на рынок масштабные проекты (даже в самом перспективном, с их точки зрения, сегменте «эконом»), а их маркетологи и аналитики не ждут увеличения объема продаж. Пусть конъюнктура на сырьевых рынках по-прежнему благоприятна, но платежеспособный спрос упал: если в течение дня кто-то и позвонит в отдел продаж коттеджного поселка, да еще и станет вежливо обо всем расспрашивать, в нем сразу же заподозрят «разведчика» из компании-конкурента.

Всем уже известно, что в беспрецедентном подъеме цен на рынке городского жилья, который начался в 2007 году и завершился в 2008-м, «виновата» ипотека. Дома и участки в кредит никто (за исключением нескольких экспериментально-показательных проектов) не продавал: не успели (пока думали, как наладить загородную ипотеку, и городская приказала долго жить). Однако рекламные объявления типа «Коттедж по цене квартиры» должны были натолкнуть потенциальных новоселов на идею, задействовав в обороте рынка недвижимости излишки жилплощади (коммунальная комната, бабушкина квартира в другом регионе), купить землю и построить себе дом. Сегодня коттеджи экономкласса по-прежнему предлагают по цене квартиры в спальном районе. Но, для того чтобы приобрести такой коттедж, эту квартиру надо продать по прошлогодней цене. Задача серьезно усложнилась.

Доступные кредиты, которые в течение двух прошедших лет привели на рынок недвижимости «завтрашние» деньги, отнюдь не сделали жилье доступнее. Уместно поинтересоваться: а был ли вообще спрос? Едва ли можно назвать проявлением растущей покупательской способности покупку в кредит квартиры в спальном районе, если новосел, собрав справки о подтвержденном и неподтвержденном доходах членов семьи, подписывался, отказывая себе во всем, до самой пенсии отдавать банку-кредитору львиную долю заработка. Ущербность российской ипотеки заключается в первую очередь в завышенных процентных ставках по кредитам (полтора года назад можно было взять кредит под 12–14% годовых, а сегодня, с учетом переплат и скрытых платежей, процентные ставки достигают 23%). Ни то, ни другое предложение не является комфортным. Про сегодняшнее вообще скромно умолчим. Но, воспользовавшись кредитными калькуляторами банков, легко рассчитать, что при рассрочке на 10–15 лет, 14% годовых и аннуитетных (то есть одинаковых в течение всего периода кредитования) платежах новоселу придется работать исключительно на проценты. И дело не только в том, что прошлогодние наши 14% и европейские 4% в год при сопоставимых ценах на недвижимость — уже «две большие разницы».

Приобретая коттедж, к примеру, в Финляндии или апартаменты в Испании, можно заказать не только отделку, но и мебель и бытовую технику. Так что в течение ближайших лет заемщик может позволить себе покупать только продукты, одежду и мелкие предметы домашней утвари. У нас за ту же цену предлагают голые стены и в лучшем случае торчащие из бетонной стяжки в полу трубы коммуникаций. Это означает, что необходимо потратить на обустройство жилья сумму, сопоставимую с ценой дома. Или, наспех оклеив стены коттеджа (таунхауса, квартиры) белорусскими обоями, привезти с собой мебельную стенку, ванну и линолеум из проданной бабушкиной квартиры. Это уже не ипотека, а профанация. Нет в России правильной ипотеки и никогда не было! Стало быть, и не могла она как-то повлиять ни на уровень жизни, ни на жилищное строительство. Однако все-таки повлияла. Главное условие развития «правильной» сабурбии и нетравматичной ипотеки — стабильность. В Европе грань между городом и деревней стиралась годами. Рынок, возникший на фоне кредитного и строительного бума, был просто обречен вернуться к прежнему равновесному состоянию. А это процесс болезненный.

Так, может быть, у нас не сейчас кризис, а два предкризисных года профессиональные и непрофессиональные участники рынка жили грезами и мечтами? Прошлой зимой, проводя очередной круглый стол для девелоперов коттеджных поселков в редакции, мы попросили участников ответить на вопросы анкеты. Мы стремились выяснить, был ли у уважаемых компаний, продвигавших крупные жилищные проекты, план действий на случай кризиса. Оказалось, что не было. Ни у кого.

О том, что кризис в головах, уже всеми и на все лады сказано. Это действительно так. Кризису-2009 не предшествовали ни стихийные бедствия, ни войны, ни неурожайные годы. Он действительно в головах. Его основная причина — переоценка профессиональными и непрофессиональными участниками рынка своих возможностей и, как следствие, грубые маркетинговые ошибки. Включаясь в «пирамиду» роста цен на землю и ее принадлежности, инвесторы — и профессионалы, и дилетанты — думали, что успеют извлечь из нее выгоду. Причем первые рассчитывали вовремя «соскочить», а вторые наивно полагали, что рост цен будет продолжаться всегда.

Недвижимость значит стабильность?

Делать какие-либо прогнозы, касающиеся цен на рынке недвижимости, сегодня не имеет смысла. Недвижимость стабильна и не падает, землю не украдут и не отберут. Зато валютные системы то и дело лихорадит, а это никому не добавляет уверенности в завтрашнем дне. Начнем с того, чего в обозримой перспективе явно не будет.

Во-первых, стабильности финансовой системы. В июле и августе валютный рынок, подобно плохому телесериалу, переживал похожие сюжеты. В районе десятого числа в электронных СМИ появлялись заголовки вроде «Дата обвала рубля названа», потом (14 июля и 13 августа) следовал резкий скачок доллара и евро, сопровождаемый заголовками «Рубль пошел ко дну». Но через день-другой «родной рупь» отыгрывал падение, а заголовки менялись на противоположные (про позор доллара и евро). Можно заметить, что «полные провалы» нашей нацвалюты приходятся на десятые числа, а скромные «триумфы» — на двадцатые. Инвесторы, которые изучили эти закономерности, уже давно играют на валютном рынке, а не на неповоротливом рынке недвижимости. Но может быть, это и к лучшему? Во-вторых (что прямое следствие «во-первых»), на рынке загородной недвижимости в ближайшем будущем резко сократится число нервных покупателей, движимых инвестиционными мотивами. В период, когда рост цен на «бетон» и «землю» перекрывал процентные ставки по кредитам, было немало желающих приобрести земельные наделы впрок. Но сегодня по завышенным ценам их уже не продать, а инвесторы подсчитывают убытки. В-третьих (это к великой печали девелоперов и вытекает из «во-вторых»), уже не получится окружить забором картофельное поле близ деревни Пырыпыевка, размежевать его, назвать коттеджным поселком «Русская сказка» и продавать участки — в первую очередь инвесторам, играющим на повышение «от забора и котлована». Умные инвесторы (а они все умные: дурак и деньги — вещи несовместимые) стали еще и осмотрительными. А те немногие реальные покупатели, которые когда-то проводили школьные каникулы в бабушкиной Пырыпыевке и всю взрослую жизнь мечтали о домике близ знакомого с детства лесного озерца с зарослями голубики, требуют от инициатора коттеджного проекта полной прозрачности. В-четвертых, не будет жилищных и дачных загородных проектов с «запредельной» рентабельностью. Будущее, очевидно, принадлежит профессиональным девелоперским организациям, готовым мириться с относительно низкой нормой прибыли (до 15%) и не только межевать землю и размещать рекламу, но также качественно строить дома, решать проблемы дорог, коммуникаций и инфраструктуры, а также обслуживать новоселов.

К слову, представители некоторых девелоперских компаний, успевших реализовать проекты в докризисный период, сегодня создают и активно развивают управляющие и обслуживающие организации.

И наконец, то, что должно насторожить потребителя: из продажи исчезнут исключительно выгодно расположенные участки (со строениями и без оных) по демпинговым ценам. «Антикризисные предложения» находят своих покупателей и вымываются с рынка навсегда.

Теперь о том, что в ближайшее время может появиться на рынке загородной недвижимости. Во-первых, небольшие дачные поселки экономкласса, с домами, возводимыми по современным экономичным технологиям. Скорее всего, они возникнут на базе разбитых на очереди крупных проектов (каких — ищите в рекламе). Во-вторых, альтернативные ипотеке схемы финансирования (например, кредитно-накопительные) — загородный рынок недвижимости подготовлен к их появлению лучше городского. Если при очевидной выгоде строительство многоэтажного ЖСК в сегодняшних условиях сопряжено со значительными рисками, то загородный застройщик имеет свой участок земли и не зависит от платежеспособности соседей сверху и снизу. Вероятно, будут формироваться поселки, организованные по принципу прежних дачных кооперативов и садоводческих товариществ, управлять которыми будут не малопрозрачные девелоперские структуры, а объединения пайщиков. Впрочем, дачные кооперативы, ЖСК и ЖНК — тема отдельного «исследования».

С начала кризиса прошел год, а загородный рынок изменился до неузнаваемости. Инвесторы с него уже ушли, а реальные домовладельцы на него еще не пришли. Такое вот осеннее перепутье.

Филипп УРБАН
zagorod.spb.ru